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O período de retorno e o nível de lucratividade de um objeto são critérios estreitamente relacionados que determinam a viabilidade de adquirir uma propriedade específica e sua atratividade de investimento. O cálculo destes indicadores permite-lhe tomar uma decisão informada sobre a aquisição de um edifício ou de uma sala separada. O retorno do imóvel é expresso no período após o qual o objeto começará a trazer lucro líquido para o proprietário. O artigo fala sobre as regras de cálculo, variáveis-chave.

Por que o retorno geralmente é calculado incorretamente

O mercado das instalações comerciais tornou-se mais atraente para os investidores iniciantes: o limiar de entrada diminuiu e a rentabilidade permanece bastante estável em contraste com a esfera dos imóveis residenciais. Ao mesmo tempo, nem todo mundo aprofunda as particularidades de estimar o período de retorno dos imóveis.

A maioria dos investidores está confiante de que é suficiente dividir o custo das instalações pelo montante anual do rendimento do arrendamento. Como resultado, os indicadores reais diferem fortemente dos resultados do cálculo, e os compradores se encontram com um objeto deficitário em suas mãos. Para obter dados mais precisos, é necessário levar em conta a influência de variáveis ​​adicionais que ajustam o retorno dos imóveis comerciais em qualquer cidade. O valor ideal é considerado como lucro líquido em 5 a 7 anos (até 10).

Taxa de desconto no cálculo do retorno de imóveis

A taxa de desconto é o custo do dinheiro, levando em conta a inflação, os riscos em uma determinada área de investimento, o retorno mínimo garantido. Comprar um negócio de aluguel só será benéfico se esse indicador for menor que a lucratividade. Você pode descobrir a taxa de desconto somando o tamanho da lucratividade livre de risco de um objeto específico e os riscos mais significativos da ideia de investimento.

Ao calcular o período de retorno de imóveis comerciais, você mesmo determina quais fatores são mais prováveis ​​de afetar a lucratividade. Como um indicador livre de risco, você pode escolher:

  • taxas de juros sobre depósitos bancários em rublos por até 1 ano nas instituições financeiras mais confiáveis ​​do país,
  • rendimento em títulos de empréstimos federais, Eurobonds ou valiosos títulos do governo,
  • taxa chave do Banco Central.

Depois disso, o coeficiente é calculado pela fórmula 1 / (1 + taxa de desconto) t, em que t é o número do período de previsão para o recebimento de financiamento. Multiplicando o coeficiente de desconto pelo montante da renda futura, você receberá o equivalente ao lucro esperado, que é levado em conta ao calcular o retorno dos imóveis.

Como calcular a rentabilidade do aluguel?

A pessoa que alugou o apartamento recebe renda mensal. Um esquema simples testado pelo tempo. Mas quanto esse investimento é lucrativo? Não é melhor colocar dinheiro em um depósito e não se envolver com inquilinos problemáticos, reparos e impostos? Para responder a essa pergunta, você precisa saber o tamanho do retorno anual do investimento.

Como contar?

O retorno anual é calculado como a razão entre o rendimento anual do aluguel e o investimento total. É importante prestar atenção não ao custo do apartamento, mas ao custo total de sua aquisição. E isso é reparação, móveis, decoração, remuneração para corretores de imóveis.

Portanto, para calcular a lucratividade, você precisa saber:

  • A) o montante total dos investimentos,
  • B) o tamanho da locação anual,
  • C) o custo anual do serviço imobiliário (uma vez e mensal).

O montante da renda anual é calculado multiplicando a taxa mensal por 12. Esta é a receita planejada. No final do ano, o montante pode ser diferente, porque você pode alugar por um preço menor do que o planejado ou aumentar, talvez por algum tempo o apartamento estará vazio à espera dos moradores. Portanto, a rentabilidade pode ser calculada planejada e real no final do ano.

Despesas anuais únicas incluem imposto sobre imóveis ou pagamento de um sistema de intercomunicação imediatamente por um ano. Os custos de manutenção mensais são considerados apenas aqueles pagos pelo proprietário. Considere o exemplo de um apartamento. Por exemplo, estas são contribuições gerais. Se os inquilinos pagam os recursos consumidos nos balcões, e o restante é pago pelo proprietário (manutenção do alojamento, aquecimento, interfone), então eles também devem ser ligados. Se os inquilinos pagarem integralmente as contas, os pagamentos não serão levados em conta. Mas você pode incluir os custos de pequenos reparos ou a compra de alguns móveis ou eletrodomésticos no apartamento.

Fórmula de Rentabilidade

O cálculo da rentabilidade anual é calculado pela fórmula (B-C) / A * 100%. Obtemos a porcentagem de retorno da propriedade alugada. É importante observar que os aumentos no valor da propriedade não são levados em consideração aqui. Para calcular a lucratividade real, levando em conta os aumentos de preços, você precisa saber quanto o valor mudou. Essa diferença deve ser adicionada ao aluguel anual e, em seguida, executar o cálculo de acordo com a fórmula. Se os preços caírem, subtraia a diferença.

Rendimento anual de juros

Se falamos em alugar apartamentos, o rendimento planejado, em média, é de 10 a 12% ao ano. Na realidade, levando-se em conta as despesas, pode-se acumular 7-8% ao ano. Portanto, não pode ser chamado de um tipo de investimento altamente lucrativo, mas relativamente seguro - sim. Independentemente da situação da economia, você sempre terá uma propriedade cujo valor, embora flutuante, está crescendo gradualmente. Por outro lado, esse investimento é extremamente ilíquido. Se o dinheiro é urgentemente necessário, será difícil vendê-lo rapidamente, ou terá que ser muito inferior em preço e perder parte do dinheiro.

Previsão de perda

Pode acontecer que o rendimento seja negativo. Nesse caso, uma perda é apurada, isto é, a receita recebida não cobre as despesas incorridas. Nesse caso, vale a pena entender o motivo. Talvez em um mês houvesse grandes despesas, por exemplo, vidros da varanda, instalação de janelas de plástico, substituição de tubos, etc. Ou talvez fosse apenas uma curta locação, e não cobre despesas mensais, neste caso, você deve pensar em aumentar o preço .

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Como calcular a rentabilidade para habitação, garagem, casa de campo, etc.

Muitas pessoas alugam casas, mas, por algum motivo, poucas delas podem contar retorno anual. Mas a moradia para alugar também é um investimento. O cálculo ajudará você a entender se é rentável alugar um apartamento ou escolher outros investimentos.

  • Primeiro você precisa estimar valor de mercado atual de sua casa para entender o quanto você pode vender sua propriedade no momento. Você pode estudar os preços no mercado, olhe para o Cyan. Por exemplo, deixe um apartamento custar 5 milhões.
  • Agora você precisa contar renda anual de aluguel. Ou seja, o valor do aluguel mensal (sem medidores) é multiplicado por 12. Por exemplo, 25 mil X 12 = 300 mil. Mas aqui você precisa entender que o preço do aluguel pode cair, crescer ou o apartamento por algum tempo pode ficar sem moradores. Esses são os riscos.
  • Contagem despesas anuais totais para imóveis:
  • imposto de renda (se você pagar),
  • impostos sobre a propriedade
  • apartamento comum (muitas vezes os inquilinos pagam apenas nos balcões e você paga o restante do apartamento comum, ou seja, manutenção da casa, aquecimento, interfone),
  • custos médios anuais de depreciação (quaisquer pequenos reparos, a grua quebrou, equipamentos, móveis, despesas inesperadas, por exemplo, inundou o apartamento dos vizinhos, sem culpa dos inquilinos).

Em nosso exemplo, que seja assim: um apartamento comum, exceto para os contadores de 35 mil por ano + imposto sobre a propriedade de 1000 rublos + depreciação de 8000 rublos por ano = 44000 rublos. Imagine que ainda não pagamos imposto de renda pessoal, mas já estamos começando a nos preocupar e receber apenas dinheiro, porque ao transferir para cartões você pode se queimar e o estado está começando a lidar ativamente com esse problema.

  • Agora subtraímos a despesa da quantia de renda anual para adquirir lucro líquido. 300 mil - 44 mil = 256 mil rublos.
  • Nós consideramos lucratividade: renda líquida anual de locação / valor da moradia X 100. Ou seja, 256.000 / 5.000.000 X 100 = 5,12%.

De acordo com meus cálculos, em Moscou rentabilidade média do apartamento não mais que 7%sim 4-6%.
Mesmo agora, o retorno anual dos depósitos é maior e eles são segurados por até 1,4 milhão.Se o seu montante for maior, você pode distribuí-lo para diferentes bancos. Então você não precisa procurar bons inquilinos, preocupar-se com moradia, ser responsável por problemas diante dos vizinhos, preocupar-se com o que o imposto queima, etc.

Também nível liquidez no caso de aluguel é muito menor. Vender um apartamento é um processo difícil, se de repente você precisa urgentemente de dinheiro.

O custo de um apartamento não só pode subir de preço, mas também ficar mais barato. Por exemplo, nos últimos anos, em Moscou, foi exatamente isso que aconteceu.

Em geral, considere e decida por si mesmo se esses 5-6% dos problemas valem a pena.

Como aumentar a rentabilidade dos investimentos imobiliários

Há opções quando o setor imobiliário pode trazer uma porcentagem maior do que com arrendamentos de longo prazo.

Em primeiro lugar imóveis comerciais. Cerca de 8-15% ao ano. Mas aqui você precisa entender bem a questão e poder escolher.
Ainda há edifícios de apartamentos e hotéis de apartamentos. O retorno desses investimentos também é geralmente maior do que o retorno do aluguel de apartamentos. Gestão e manutenção é realizada pelo Reino Unido. Mas aqui, a boa localização e honestidade do Código Penal são importantes. E o limite de entrada é maior aqui.
Terceira opção: você pode comprar um apartamento grande, dividi-lo em quartos e alugar como um albergue.
Ou alugar um apartamento para fotografar (cinema, sessões de fotos), tendo gasto na reparação adequada e decoração das zonas.

Mas a opção mais fácil é apenas tente alugar um apartamento . Então a rentabilidade será 2-3 vezes maior. Mas leva tempo para fazer isso. Ou seja, isso não é mais um investimento passivo, mas sim um negócio que requer tempo, esforço, investimento e profissionalismo.

Você pode alugá-lo através do Airbnb para turistas. Há também uma reserva, mas as comissões são muito mais altas.

Não há restrições para se registrar no Airbnb. Para colocação você precisa de texto sobre o apartamento e fotos. Para começar, você pode tirar fotos no telefone, mas é aconselhável ligar para um fotógrafo da Airbnb. É grátis, as imagens provavelmente serão melhores e sua conta será confirmada após a verificação no site. Para verificação, você precisará confirmar as redes sociais e mostrar um passaporte.

Alguns escrevem textos em inglês ou outras línguas especificamente para não aceitar turistas russos, mas apenas estrangeiros.

Serviço levará comissão 3% da quantidade de aluguel que você definiu. E você aluga o apartamento oficialmente, então você vai pagar imposto de renda. Mas mesmo com isso em mente, o rendimento é maior. E de cima, você pode ganhar com as recomendações de excursões por uma porcentagem. Alguns convidados dica.

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Indexação da taxa de locação

Qualquer contrato de arrendamento para uma sala envolve uma cláusula sobre a indexação de taxas, que está associada à inflação. A frequência da revisão de custos é indicada no contrato, mas geralmente é realizada não mais do que uma vez por ano. Uma variedade de indicadores é usada como um guia:

  • percentagem fixa
  • taxa de inflação
  • taxas ou probabilidades definidas pelo governo,
  • vários valores fixos que são usados ​​dependendo da ocorrência das condições especificadas no contrato.

Para calcular corretamente o retorno de imóveis comerciais, você deve decidir imediatamente sobre a opção de indexação e inseri-la em um contrato futuro com o inquilino. Nesse caso, uma alteração no valor será considerada como o cumprimento dos termos do contrato e não pode ser considerada um motivo para sua rescisão.

Custos adicionais para a manutenção de imóveis comerciais

O proprietário das instalações é confrontado com pagamentos que não estão incluídos no contrato de arrendamento. Normalmente estamos falando de revisão, aquecimento, serviços de uma empresa de gestão. Tudo isso afeta significativamente o período médio de retorno dos imóveis comerciais. Os especialistas recomendam a elaboração de uma lista completa de custos adicionais, que o investidor terá que pagar por conta própria.

O volume de pagamentos difere para todas as categorias de imóveis comerciais, mas a manutenção de escritórios nos prédios de centros comerciais é reconhecida como a mais cara. Os custos de tais instalações podem ser de até 20% do valor do aluguel. Em risco estão os edifícios que necessitam de restauração, edifícios erguidos antes dos anos 80 e salas em novos prédios de alto padrão. Em alguns casos, esta é uma ocasião para pensar duas vezes sobre a aquisição.

Deduções fiscais imobiliárias

O retorno médio dos imóveis comerciais dependerá da resposta a várias questões relacionadas à tributação. É importante para um investidor decidir sobre o método de registro de propriedade: para um empreendedor individual, indivíduo ou organização. É necessário entender claramente como as instalações serão usadas no futuro: para alugar ou hospedar seu próprio negócio. Estes são os principais critérios que formam o montante das deduções fiscais e afetam o mapa de retorno do imóvel.

Risco de inatividade e fórmula de retorno

Mesmo instalações altamente líquidas às vezes são forçadas a esperar por um inquilino, e um novo cliente pode solicitar férias de aluguel para preparar o negócio para a abertura. As perdas associadas ao tempo de inatividade provável devem ser incluídas na fórmula de retorno para imóveis. O termo reembolso para a compra de um objeto é calculado usando a expressão

Ni é o número do ano em que o valor descontado do lucro operacional se torna positivo.

∑NPVi (OP) - o montante do rendimento descontado i-ano de uso de bens imóveis.

NPVi (OP) - a quantia do valor descontado do lucro no ano de i-ano do uso de bens imóveis.

12 - o número de meses em um ano.

Calculadora de retorno

Para evitar erros em tais cálculos complexos, é aconselhável usar uma calculadora profissional de reembolso de imóveis da Minds Capital. Aqui você pode definir todos os principais parâmetros que são atualmente conhecidos do investidor e obter um valor próximo ao prazo real para o reembolso do investimento. Se você está interessado em como calcular o retorno sobre imóveis sem se aprofundar em termos econômicos, consulte os profissionais da Minds Capital para obter orientação. Nossos especialistas selecionarão rapidamente as melhores opções de investimento, calcularão rapidamente o retorno do investimento e responderão a perguntas.

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